Вусал Исмаилов. Как выбрать правильный объект для инвестирования.

Читатели MСP уже знакомы с руководителем с «ПФО Холдинг» Вусалом Исмаиловым — в прошлом номере мы писали о поселке Dream Village, развитием которого занимается предприниматель. Однако спектр деятельности Вусала значительно шире, поэтому в летнем выпуске мы подошли к разговору обстоятельно.
Из интервью вы узнаете, что позволяет Вусалу управлять множеством проектов одновременно, как он выбирает перспективные направления для вложений средств и какие объекты сегодня доступны инвесторам, сотрудничающим с «ПФО Холдинг».

Из аэропорта — в Сити: полет нормальный

Расскажите о своем предпринимательском пути. С чего вы начинали и где набирали экспертизу.

Я родился в Баку, вырос в Смоленске, высшее образование получал в Москве, в Академии МВД, служил в ВДВ. Первая моя постоянная работа — аэропорт Шереметьево, отдел дознания. Там я прослужил почти шесть лет и в какой-то момент понял, что пора уходить на «гражданку». Во-первых, я был невыездным. Это серьезное ограничение свободы, у меня даже не получилось уехать из страны, чтобы побывать на похоронах дедушки. Во-вторых, я был ограничен в заработке. Я смотрел на всех этих загорелых людей, которые ездили по миру, и понимал, что мой «потолок» — это 100 тыс. рублей, что я никогда не смогу показать своим будущим детям мир. Так я принял решение уйти из Шереметьево, хотя службу и форму очень любил. Благодарен этому времени за колоссальный опыт и за связи, но пора было двигаться дальше.

Был ли у вас подготовлен «запасной аэропорт»? Или пришлось из Шереметьево уходить в никуда?
Я почти сразу устроился менеджером по продажам в МТС, но продолжал ходить по собеседованиям, потому что работой мечты для меня эта компания, конечно, не была. Вскоре меня позвали пройти интервью в малопонятную мне на тот момент инвестиционную компанию в «Москва-Сити». Без особенного энтузиазма я принял их предложение, а на второй день работы увидел, какие большие зарплаты получают ее сотрудники — это было очень мотивирующим. Я принял решение остаться и уже в первый месяц добился приличного результата.

Чем вы конкретно занимались?
Я продавал клиентам компании ПИФы, ИСЖ (инвестиционное страхование жизни) и другие продукты, которые позволяли получать более высокий доход, чем банковские депозиты. Через полтора месяца мой начальник принял решение уходить в новую компанию и позвал меня с собой — на позицию руководителя направления. Предложение я принял и уже на новом месте впервые стал работать с недвижимостью. Мы находили интересные проекты на начальных циклах, привлекали деньги инвесторов и выходили из проектов на более поздних стадиях, получая высокую доходность. От большинства инвестиционных компаний на рынке нас отличало наличие реальных осязаемых продуктов.
Кроме того, мы имели аккредитацию Центрального банка, что делало нас частью системы страхования вкладов. Этого было достаточно для того, чтобы иметь постоянный приток клиентов исключительно силами сарафанного радио. Конечно, это был совсем другой заработок. Он давал мне возможность инвестировать собственные средства и формировать капитал. Но примерно через три года я почувствовал «потолок», озвучил это своему руководителю и предложил работать в партнерстве. Ему это не понравилось — ведь я зарабатывал для его компании хорошие деньги. И с этого момента я окончательно ушел в свободное плавание.

Сложно ли было сделать шаг от работы в найме к предпринимательской деятельности? Тем более что в последние десять лет рынок ведет себя достаточно непредсказуемо.
Я был готов рисковать и вкладываться в опыт своими деньгами. Я сразу начал внедрять новые продукты, многие из них не оправдали себя, из-за чего я потерял около полутора миллионов долларов собственного капитала. Постепенно сформировался пул инструментов, которые приносили гарантированную доходность клиентам.
А что касается нестабильной ситуации в стране, то для нашего бизнеса это не является преградой. Напротив, нестабильность заставляет людей искать альтернативные направления инвестиций, и они приходят к нам.

На чем вы заработали, а на чем потеряли в первые годы самостоятельной предпринимательской деятельности?
Первые большие деньги я заработал инвестициями в криптовалюту. Я вложился, когда в нее никто не верил, и она кратно увеличила мой капитал. Это было еще до того, как я ушел в сводное плавание. Именно эти деньги стали плацдармом для моей самостоятельности. К неудачным инвестициям на первых этапах предпринимательской деятельности я бы отнес непродуманные вложения в стартапы.
Я человек эмоциональный и раньше принимал решения импульсивно. Приходили ребята, предлагали вместе развивать какой-то проект. У меня загорались глаза, и я принимал необдуманные решения. Говорят, что самые лучшие покупатели — это продажники. И это правда. Я отлично вёлся на чужие продажи и вкладывал по $50-100 тыс. туда, куда их вкладывать не стоило. Сейчас я, конечно, более осмысленно принимаю решения об инвестициях.

Значит ли это, что сейчас вы не работаете со стартапами?
Не совсем так. Мы не вкладываем деньги в идеи, но готовы поддерживать бизнес на этапе масштабирования, когда у человека уже есть работающая бизнес-модель, но не хватает средств на ее развитие, что для развивающегося проекта совершенно нормально. При этом я никогда не принимаю положительного решения о вложении денег сразу. Скорее всего, либо человек, который придет ко мне с предложением проинвестировать в его бизнес, получит отказ, либо я возьму паузу на несколько дней, чтобы детально проанализировать его идею.

Как именно вы будете проверять потенциальный проект для инвестиций? Изучаете бизнес-модель, смотрите на конкурентов?
Безусловно, мы изучаем бизнес-модель, смотрим аналогичные проекты на зарубежных рынках. Что касается IT-проектов, на которые приходится львиная доля инвестиций, то я ставлю задачу своим командам в Калифорнии и в Дубае изучить вопрос и дать мне обратную связь. Однако эти действенные методы не всегда дают однозначный результат. Поэтому я бы назвал еще два важных фактора, которые помогают принять правильное решение. Первый — это сам Сити. Находясь в Сити, ты живешь в потоке информации и пропускаешь через себя инфоповоды, которые позволяют составить представление о трендах, сделать выводы о перспективности той или иной идеи.
Причем именно Сити является первичным источником нужных мне знаний, не зря же его называют финансовым центром. Второй — сам предприниматель. Необходимость разобраться, что за человек стоит у руля проекта и пришел к вам за деньгами. Если мне рассказывают о том, что бизнес уже «встал на крыло» или что параллельные бизнесы приносят хорошую прибыль, я могу попросить своего собеседника открыть клиент-банк и показать финансовые потоки. Причем сам я всегда готов к такому же уровню открытости.

Давайте поговорим об «ПФО Холдинг». Какие направления вы сейчас развиваете?
Главное, чем мы занимаемся, — это формируем инвестиционный портфель для наших клиентов. Можно выделить три основных типа инвестиций — в недвижимость, криптовалюты и IT.

С какой недвижимостью вы работаете?
Это объекты с торгов по банкротству. Наиболее типичная ситуация, при которой такие объекты оказываются на рынке, это невозможность выплачивать ипотеку за коммерческую недвижимость. Банк, в котором у человека была ипотека, забирает ее себе и выставляет на торги на одной из специализированных площадок. У нашей компании есть аккредитация для работы на 49 таких площадках. Мы их постоянно мониторим, смотрим, как меняется цена на перспективные объекты, и покупаем с дисконтом 30-50, а иногда и 80 процентов. Затем проект может развиваться по двум сценариям. Чаще всего мы приводим это здание или помещение в порядок и продаем по рыночной стоимости уже как готовый бизнес.
Капитализация таких объектов составляет 200-300 процентов, цикл сделки — год-полтора. Другой вариант — развивать строительный проект самостоятельно. Сейчас мы развиваем такой проект на Новой Риге. Это поселок Dream Village, о котором я подробно рассказывал в предыдущем выпуске журнала. Мы выкупили под него землю на торгах по банкротству с огромным дисконтом — более 80%. И решили построить на ней поселок, в котором нам самим было бы комфортно и приятно жить.
Он будет реализовываться уже как готовый продукт. Времена меняются, и сейчас большинство людей уже не хотят ввязываться в стройку, а предпочитают купить дом с участком и готовой инфраструктурой и начать там жить.

Какие IT-инструменты сейчас привлекательны для инвестора? И какие есть в портфолио вашей компании?
Это направление мы делим на две части, о каждой из которых стоит говорить отдельно. Первая — криптовалюты. Второе — пользовательские IT-сервисы, которые мы развиваем совместно с их создателями, это долгосрочные проекты, в которые мы глубоко погружены.
Что касается криптовалюты, то наш подход к инвестированию в этой нише не вполне стандартен. Мы анализируем компании, выпускающие свои монеты, с точки зрения пользы их основного IT-бизнеса для рынка. Если видим, что IT-продукт перспективен, вкладываемся в их монеты. Причем на изучение бизнеса компании может уйти много времени, вплоть до нескольких лет. Практика показала, что такой подход единственно верный, мы ни разу не ушли в минус.

Вы рассказывали, что занимаетесь криптовалютой уже давно, еще до того, как запустили свою компанию. Насколько сложно новичку разобраться в этой нише? И есть ли какие-то проверенные сценарии инвестирования, с которыми ты не уйдешь в минус?
Чтобы самостоятельно зарабатывать на криптовалюте, этот инструмент надо хорошо изучить — пройти специализированные курсы, постоянно мониторить различные профессиональные площадки на нескольких языках и так далее. Однако почему-то многим кажется, что для этого достаточно подписаться на пару телеграм-каналов и следовать советам псевдоэкспертов.
Простая аналогия: все могут выпить баночку кока-колы и порассуждать о ее вкусе, но это вовсе не значит, что у вас получится зарабатывать на акциях компании Coca-Cola.
Есть и чисто технические вопросы, связанные с покупкой монет, в которых новичкам непросто разобраться. Пример из жизни: как-то мы сидели с одним знакомым и обсуждали покупку криптовалюты. Мой собеседник был уверен, что сможет легко всё сделать самостоятельно. Он был плохо знаком с интерфейсом криптобиржи и не заметил, что зашел на фишинговый сайт.
В итоге в один клик вместо покупки монет он перевел $100 тыс. мошенникам. Есть примеры ребят из Сити, которые переводили рубли в крипту через сомнительные обменники, попадали под санкции и всё теряли. Многие теряют деньги на этом рынке по глупости и незнанию, и это негативно влияет на имидж криптовалюты как инструмента. Ведь никто не рассказывает знакомым, что потерял деньги из-за свой ошибки. Обычно причиной называется нестабильность и непредсказуемость крипты, с которой «лучше не связываться». Моя компания занимается крипто-бизнесом профессионально. Наш заработок — это  комиссия с прибыли, поэтому мы лично заинтересованы в успехе инвестиций клиентов.

Как вы работаете с клиентами? По какому принципу подбираете решения?
На первой встрече я спрашиваю, сколько у клиента денег, сколько он хочет заработать и сколько готов ждать. Исходя из этого предлагаю инвестиционные инструменты. Если ожидания консервативны — это недвижимость. Если же клиенту нужно заработать быстрее и он готов к более рискованным инструментам — криптовалюта.
Также, подбирая инструменты, я пытаюсь понять психотип клиента. Азартных людей стараюсь отговаривать от инвестиций в криптовалюты. Из-за высокой волатильности этого инструмента они часто начинают действовать импульсивно, пренебрегая стратегией развития актива, которую мы выработали и согласовали. Мы как исполнители обязаны исполнить решение клиента, даже если с ним не согласны.
Есть клиенты, которым интересно вкладываться в молодые бизнесы. Часто с таким запросом приходят уже опытные инвесторы. У них есть деньги, но в работе не хватает эмоциональной составляющей. Они хотят инвестировать в молодежь, развивать бизнес вместе с ними. Кстати, создание платформы, на которой инвесторы и молодые предприниматели могут встречаться, — одно из перспективных направлений нашего IT-бизнеса.

Вот мы и подошли к обсуждению другого направления вашего бизнеса — венчурных IT-проектов. Есть ли сейчас в портфеле проекты, о которых вы готовы рассказать?
Мы сейчас занимаемся приложением по подбору риелторов и объектов недвижимости, которое будет работать по принципу «Авито», но с авторизацией через Госуслуги. Здесь, в Сити, потребность в таком сервисе ощущается особенно сильно. Мы и сами работаем с недвижимостью, с землей, размещаем объявления о покупке и продаже и чувствуем все «боли» участников рынка.
Сейчас рынок риелторских услуг очень несистематизированый. Пробуешь снять конкретные апартаменты — тебя атакуют продавцы с не подходящими для тебя предложениями. Находишь подходящий объект на сайте, проходишь по объявлению, а тебе предлагают совершенно другой объект. Важно, чтобы потенциальной покупатель, арендатор понимали, что предложения на сайте реальные и созданы для реализации объекта, а не для привлечения трафика на веб-страницу. Чтобы из объявления было сразу понятно, имеете вы дело с собственником объекта или с его доверенным лицом, все ли в порядке с документами и так далее.
Есть проблемы и с подбором риелторов. Мне нравится рынок Дубая, где люди получают лицензию, прежде чем вести риелторскую деятельность. К сожалению, у нас на рынке огромное количество непрофессионалов, которые вообще не разбираются в недвижимости, но предлагают свои услуги. От этого, кстати, страдают и опытные специалисты.
У нас уже готов MVP (Minimal Viable Product, минимально жизнеспособный продукт — уточнение редакции), скоро планируем представить рынку бета-версию на 10 тыс. человек — посмотрим, будет ли продукт пользоваться спросом и как целевая аудитория будет им пользоваться.
Есть и другой проект, связанный с шеринговым направлением, который на данный момент находится на более ранней стадии проработки. Впоследствии он будет интегрирован с приложением, о котором я рассказывал выше.

Вы верите в развитие шеринговой экономики?
Безусловно. Брать в аренду сейчас гораздо выгоднее, чем покупать. Помню, меня очень удивляло, что один из наших инвесторов, долларовый миллионер, жил не в своем доме, а в съемном, арендуя его за 300 тыс. рублей. На мой резонный вопрос, почему нельзя этот дом купить, он ответил: «Это ужасное вложение. Покупая дом, ты, во-первых, замораживаешь свои деньги, а во-вторых, привязываешься к одному месту. Кроме того, с учетом средней продолжительности жизни, аренда дома обойдется вам дешевле».
Впоследствии я стал понимать, насколько он был прав. Причем такой подход верен не только для недвижимости, аренды автомобилей, но и практически для всего — от одежды до бытовой техники. Сейчас у нас нет удобных шеринговых сервисов, поэтому мы хотим развивать эту историю.

Вусал, мы поговорили об основных направлениях работы «ПФО Холдинг». Теперь давайте поговорим о вас. Как вам живется в режиме многозадачности? И откуда вы берете энергию для интенсивной ежедневной работы?
Энергию мне дает моя семья, мои родители. Я понимаю, что мне всего 34 года, я здоров, у меня есть руки и ноги. И этого достаточно, чтобы каждый день кидать самому себе новые вызовы. Я понимаю, что могу сделать больше и дать пользу как себе, так и окружающим. У меня горят глаза.
Вообще, я не из тех, кто годами будет страдать, если что-то не получится. Я стараюсь быстро переварить неудачи и идти дальше, не зацикливаясь на них.

Расскажите про неудачи. Они были?
Конечно, но немного. Причем неудачи дают не меньше энергии, чем удачи. Это колоссальная энергия, которая подталкивает меня вставать каждое утро. Кстати, не понимаю людей, которые просыпаются поздно. Сам я встаю в шесть утра. Может быть, это бзик, но мне всегда кажется, что проснись я позже, и что-то важное обязательно произойдет без меня.  Большинство своих ежедневных задач я делаю до обеда. После обеда у меня уже, как правило, гибкий график, в который я могу вписать личные дела.
Еще со времен работы по найму я люблю приходить в офис в субботу. В этот день тебя никто не отвлекает, нет встреч и определенных рабочих планов, можно привести в порядок CRM-ку, в расслабленном режиме обзвонить клиентов и хорошо подготовиться к предстоящей рабочей неделе.

А что отнимает у вас энергию?
Люди, которые «гоняют воздух», втягивают тебя в бессмысленные разговоры и отнимают твое время. Особенно если это люди, с которыми ты едва знаком, бывает, что они буквально подпитываются твоей энергией. Признаюсь, что мне сложнее работать с девушками. Помню, еще до запуска собственной компании я руководил отделом, в котором было 12 человек — 8 девчонок и 4 парня. Мне приходилось быть в курсе всех личных злоключений нашей женской половины коллектива. Ведь на их работоспособность могла, к примеру, сильно повлиять ссора с парнем. Все эти истории очень меня выматывали. Хотя это, конечно, не причина не работать с девушками. Тем более что зачастую они эффективнее, чем парни.
Бывает, что люди — потенциальные клиенты — приходят ко мне как к личному психологу, рассказывают, что запутались, не знают, что им делать дальше. А я ни разу не психолог, я финансовый советник, который может рассказать, куда вложиться, но вряд ли даст рекомендации, как наладить свою жизнь и найти новые ориентиры. В результате ты все выслушиваешь, но потом думаешь: зачем мне всё это?

Звучит, как будто бы вы не очень любите общаться с людьми.
Вовсе нет. Как раз напротив. Просто есть люди, которые энергию отнимают, а есть те, кто ее дает. В целом всем сейчас очень не хватает нетворкинга. Недавно мы проводили мероприятие для инвесторов — наши гости были счастливы пообщаться с людьми того же круга, предпринимателями. Сейчас всем очень не хватает «движухи».

«ПФО холдинг» — это полностью ваше детище. Кто ваши сотрудники и как вы строите работу с ними?Сейчас уже не работает модель «начальник — подчиненный». Поэтому я предпочитаю формат коллаборации — я вижу в сотрудниках компании партнеров, вместе мы делаем бизнес. Сейчас в «ПФО холдинг» работает 37 человек. Все это единомышленник, нацеленные на результат.

Поселок Dream Village – один из самых амбициозных проектов в портфолио «ПФО Холдинг» и Вусала Исмаилова.

• Современный поселок на 600 домов, где можно жить, работать и отдыхать, не выходя с его территории.

• Строительные партнеры проекта — Сергей Домогацкий с его популярными домами-фахверками и проект Iris-dom.

• Поселок Dream Village отличает развитая инфраструктура, созданная исходя из потребностей всех основных категорий жителей. Это детские и спортивные площадки, спортивный зал, теннисные корты, зона для релакса с банныим комплексом, спа-салон, открытый инфинити-бассейн с пляжем и видом на реку, концертная площадка для проведения культурно-массовых мероприятий, кафе с коворкингом, площадки для выгула собак.

• Возможности для инвесторов Dream Village — покупка земли для последующей перепродажи или для собственного проживания. Минимальный порог входа — 6 соток, стоимость сотки на данный момент 120 тыс. руб.

• «ПФО Холдинг» приглашает партнеров для совместного развития поселка, например, строительства инфраструктурных объектов, заложенных в концепцию проекта.

«ПФО холдинг» в цифрах:

8+ лет на рынке

128+ выиграно лотов

126 млн  руб. — самый дорогой лот

48% — средний процент снижения

95% — средний процент заработка для инвесторов

_______________________________________________

Благодарим салон Daniels Paris за предоставление вещей для съемки: www.danielsrussia.ru