Максим Булгаков: перспективы вложений в развитие территорий

«Мы создаем не просто объекты, а среду, в которой хочется жить, работать и развиваться»

Современный инвестиционный рынок сложно назвать стабильным — криптовалюта, ИИ, чипы и новые технологии могут выглядеть очень привлекательными в краткосрочной перспективе, но, как показал опыт последнего года, именно эти области и «штормит» сильнее остальных.

В то время как «твердые инвестиции»: земля, производство и недвижимость, сохраняют свой потенциал. А при правильном выборе стратегии и управлении — кратно увеличивают вложения.

• О том, почему сегодня в России выгоднее работать с землей, чем с цифрой, и какие реальные перспективы дают вложения в развитие территорий, поговорили девелопером, инвестором, основателем и владельцем компании «Дельта» Максимом Булгаковым. 

Фото: Варужан Газарян

Беседовала: Евгения Козловская

— Максим, для жителей «Москва-Сити» инвестиции — понятие сложное и многогранное, включающее в себя не только финансовый аспект, но и глубокую стратегию личного роста, развития и собственный взгляд на экономику страны и мира. При этом большинство резидентов Сити знает, как непросто бывает найти единомышленников в этом вопросе — тех, чьи взгляды на жизнь совпадают с вашими настолько, что позволяют двигаться вместе к поставленным целям и полагаться на мнение партнера, как на свое собственное. 

Но с вами мы познакомились именно благодаря нашему сообществу, в котором вы уже зарекомендовали себя как человек дела, который помогает вывести бизнес на новый уровень. Расскажите, чем занимается ваша компания? 

— Мы создали для наших клиентов и партнеров так называемый «замкнутый цикл»: от поиска перспективного участка земли и ювелирной работы по получению всех разрешений до проектирования, строительства, управления и полного сопровождения объекта на всех этапах его жизни. 

Сегодня DELTA — это команда первоклассных специалистов, работающая как единый, слаженный механизм по реализации проектов в сфере недвижимости практически любого формата: от индивидуальной жилой застройки до крупных производственных центров. 

АНАЛИЗ ТЕРРИТОРИИ: ВЫБОР ТОЧКИ РОСТА

— Расскажите, как происходит выбор участка? 

— Все начинается с глубокого анализа, — объясняет Максим. — Прежде чем купить землю, мы изучаем все: генеральный план земельного участка (ГП), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительный план (ГПЗУ), технические условия. Мы смотрим на дороги, коммуникации, демографию, перспективы развития. Раньше даже летали на вертолетах, чтобы оценить локацию с высоты, ведь наша цель — не купить «кота в мешке», а полностью понимать все риски и возможности до начала любых работ.

Конечно сейчас, после шести лет активной работы, мы уже очень хорошо знаем свой район — это Новая Рига вплоть до Истры, его особенности и перспективы. В самом начале мы работали с участками, в которые никто особо не верил, а теперь они, что называется, «нарасхват» — близость к Москве, удобная логистика, инфраструктурные перспективы.

— Анализ территорий осуществляется внутри компании, или вы привлекаете партнерские организации? 

— Анализ перспектив и выбор участка — это результат глубокой внутренней работы компании. Сейчас наша команда насчитывает порядка 80 постоянных сотрудников: это конструкторы, архитекторы, финансовые аналитики, специалисты по оформлению земли, мощный кадастровый отдел, специалисты по взаимодействию с государственными организациями, строители, дизайнеры, оценщики и юристы. То есть, приходя к нам с запросом, клиент может получить максимально подробную экспертную оценку всех возможных рисков и перспектив. 

Формула успеха от Максима Булгакова лаконична и точна: «Успех проекта складывается из трех компонентов: безупречная экспертиза команды, выверенная финансовая модель и понимание, как этот объект изменит жизнь вокруг».

Мы смотрим, где через пару лет пройдет новая дорога, где будет развиваться жилая застройка, чтобы не купить, образно говоря, «участок в чистом поле», лишенный потенциала развития.

Наша цель — создать не просто здание, а идеально вписанный в инфраструктуру организм с продуманными подъездами, удобными парковками и максимальным комфортом для конечного потребителя. Именно поэтому мы так успешно работаем с крупными ритейлерами, такими как «Магнит» и «Пятерочка». Они ценят в нас не просто продавцов площади, а стратегических партнеров, которые предлагают им готовое, просчитанное и эффективное бизнес-решение с четко прогнозируемой окупаемостью.

ТОЧЕЧНЫЙ РИТЕЙЛ: ИСКУССТВО ВИДЕТЬ НА ШАГ ВПЕРЕД

— Одним из наших первых стратегических направлений стал точечный ритейл. Еще в конце 2010-х, когда только начинали говорить о новом тренде, наша команда в DELTA уже четко его уловила: гигантомания в торговле сдает позиции, уступая место локальности и удобству. Мы поняли, что будущее — за «магазинами шаговой доступности», встроенными в ткань жилых районов.

Но наша задача никогда не сводилась к простому строительству «коробки» под вывеской известной сети. За каждым таким проектом стоит колоссальная, я бы сказал, ювелирная аналитическая работа.

Так наши проекты в Красном поселке, Ильинском-Усово, Новогорске и Птичном — это своеобразная «классика жанра», но тут дело в продуманности всего подхода. Модель здесь вполне очевидная: строительство супермаркета-якоря и сдача в аренду свободных площадей малому бизнесу — от кофеен до салонов красоты. 

— То есть вы буквально формируете такие «островки цивилизации» в районах, где до этого не было коммерческой активности?

— Да, то есть, если раньше людям приходилось ехать за повседневными товарами и услугами куда-то ближе к Москве, то после появления таких небольших торговых центров они получают доступ ко всему необходимому прямо в своем населенном пункте. К тому же в нем создаются рабочие места, растет инфраструктурный потенциал. Нередко благодаря такой точечной интеграции ядра экономической активности запускается процесс вторичного развития — по соседству открываются новые центры услуг, кафе, рестораны. 

Мы же, как правило, не ограничиваемся забором своего участка: строим и ремонтируем дороги, подводим инженерные коммуникации, думаем об организации парковок и комплексном развитии прилегающих территорий. Наш объект в Сходне, который был построен на месте бывшего СНТ, — яркий тому пример. Мы не просто возвели здание, мы создали новый, полноценный центр притяжения с кафе, магазинами и удобной инфраструктурой прямо у станции, реализовали ту самую «шаговую доступность» в действии.
> Инвестиционная привлекательность ритейл-парков (усредненные данные):

• Площадь: 0,3 — 1 Га
• Инвестиции: 100-500 млн руб.
• Годовой доход: 30-100 млн руб.
• Окупаемость: 3-5 лет
• IRR: 22-25%

Партнерская модель «70/30» — это прозрачный механизм, где DELTA берет на себя реализацию проекта «под ключ», а инвестор получает приоритетный возврат вложений и стабильный арендный доход после выхода на окупаемость. Компания управляет объектом и после сдачи, предлагая полный спектр услуг: от уборки территории и обслуживания инженерных систем до подбора арендаторов и обеспечения безопасности.

— Контролируете ли вы внутренние процессы бизнеса после сдачи объекта?

— Обязательно, за последние несколько лет эта функция оформилась в собственную управляющую компанию внутри DELTA. Понимая меру ответственности перед клиентами, мы стараемся контролировать все детали. Например, счета за электричество: сейчас мы по электронным счетчикам в реальном времени видим ситуации, когда арендодатель не оплатил набежавшие за месяц киловатты, и сразу выясняем причины. Бывает всякое: провал по выручке или бухгалтер не отправил документы вовремя. Но даже в этом нельзя допускать разрастания проблемы, потому что такие, казалось бы, мелочи, тоже влияют на общую прибыльность проекта. 

— Получается, что инвестируя в ритейл-центры вместе с вами клиент может полностью переложить все проблемы обслуживания на компанию и пожинать плоды сотрудничества? 

— Наверное, это прозвучит очень пафосно, но да, такова цель. Наша философия проста: человек, который к нам пришел, должен обрести надежного партнера на долгие годы. Бывает так, что благодаря многолетнему опыту работы с нами еще до сдачи объекта представители ритейл-сети заявляют о готовности заключить договор, например, на 10 лет. А значит мы можем еще на этапе входа в инвестпроект сообщить клиенту о дополнительных гарантиях и перспективах. Конечно, это положительно сказывается и на его уверенности в выборе, и на нашем имидже. 

То есть мы строим отношения, а не просто заключаем сделки. И именно этот человекоориентированный, глубоко практичный подход, помноженный на экспертное понимание рынка и всех законодательных тонкостей, является нашей ключевой ценностью для аудитории, которая ищет не просто место приложения усилий, а среду для реализации своих самых амбициозных проектов.

ПРОМЫШЛЕННЫЕ ПАРКИ: СОЗДАНИЕ ХАБОВ ДЛЯ БИЗНЕСА НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ

— Индустриальный парк в Лисавино и бизнес-парк «Степановское» — это проекты иного, федерального масштаба. Расскажите, пожалуйста об этом направлении своей деятельности.

— Логичным продолжением и углублением нашей экспертизы в работе с землей стало направление промышленных парков. Для нас это не просто перевод участков из одной категории в другую — это сложное искусство создания полноценных, жизнеспособных экосистем для бизнеса. Я горжусь тем, что нам удается превращать сложные, а иногда и заброшенные территории в процветающие центры деловой активности. Наш флагманский проект в Лисавино как нельзя лучше иллюстрирует этот подход.

Индустриальный парк «Лисавино» в Истринском районе — это уже состоявшийся, работающий промышленный кластер площадью 72 гектара. Здесь мы создали мощнейшую инфраструктуру: ливневая канализация, 5 МВт электричества, газоснабжение 1150 м³/час, согласованный съезд с ЦКАД. Земли здесь изначально относятся к категории промышленного назначения, что значительно упрощает и ускоряет запуск новых производств. 

У нас здесь уже успешно работают такие резиденты, как мебельная фабрика, деревообрабатывающее предприятие, производство косметики. Мы продолжаем привлекать новых партнеров, и сейчас, например, ведем переговоры с предприятием по производству кормов для животных. 

Мы принципиально предлагаем инвесторам не долевое участие, а землю в собственность. Потому что это на 100% снимает риски, связанные со сменой управляющей компании и изменением правил игры. Инвестор получает полный контроль и абсолютную стабильность.

В отличие от безликих инвестгигантов, мы предлагаем нашим резидентам гибкость и персональный подход. Мы не навязываем типовые условия, а создаем индивидуальные решения, работая как настоящие партнеры, заинтересованные в их успехе.

Алексей Степанов, основатель производственного комплекса полного цикла и бренда кормов Quattro, владелец сети зоомагазинов, резидент Lisavino Industrial Park.

В индустрии производства кормов для животных, будь то ветеринарные диеты или повседневные рационы, мы не имеем права на ошибку. За каждым заказом стоит живое существо, чье здоровье и комфорт зависят от нас. Поэтому для моих проектов ключевым вызовом стала не просто аренда площадей, а построение собственной, независимой экосистемы.

Когда мы заходили в проект с DELTA, у меня было лишь видение цели: обеспечить максимальную скорость доставки до конечного покупателя. В нише товаров для животных логистика — это новое конкурентное преимущество. Команда девелопера сработала не как арендодатель, а как полноценное проектное бюро. Они помогли сформировать четкое ТЗ, проработали кросс-доки и логистические цепочки под нашу специфику. Мне не пришлось вникать в тысячи строительных нюансов — я получил готовое решение «под ключ».

Выбор в пользу Лисавино был продиктован желанием минимизировать риски. Здесь земля переходит в собственность, а не «висит» в долевой аренде, что исключает зависимость от смены управляющих компаний. Плюс полная готовность инфраструктуры: газ, электричество, ливневая канализация и, что критически важно, собственный выезд на ЦКАД. То, что в других парках часто становится головной болью резидента, здесь — работающая база, которая позволяет нам сократить плечо доставки.

Но главное — это уход от «конвейерного» подхода. В федеральных парках ты часто сталкиваешься с жесткой бюрократией. Здесь же мы создаем сообщество. Это партнерство, где девелопер слышит бизнес и адаптирует объект под его задачи. Для нас такой склад с возможностью производства — это гарантия того, что качественный продукт будет доступен владельцам питомцев здесь и сейчас, без задержек.

ЗАВОД ДОМОКОМПЛЕКТОВ: ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ ЗАГОРОДНОЙ ЖИЗНИ

— Еще один вектор развития вашей компании — это бизнес-парк «Степановское» в Красногорском районе. Он пока находится в стадии развития, и всё ещё есть возможность принять участие в проекте, верно? 

— Да, Степановское — это, на данный момент, моя особая страсть, мое детище и воплощение видения того, какой должна стать загородная жизнь в России. Я вижу растущий, нишевый, но очень перспективный запрос на качественное, доступное и, что важно, быстрое загородное жилье. Особенно на фоне нарастающего дефицита хорошей земли и постоянного ужесточения законодательства. Завод домокомплектов, который будет расположен на территории бизнес-парка «Степановское», — стратегический ответ на этот вызов.

Мы не просто будем строить дома. Мы внедряем принципиально новую, я бы сказал, революционную для нашего рынка технологию. Вся сборка домокомплекта будет вестись не на открытой площадке, где древесина и другие материалы беззащитны перед дождем, солнцем и перепадами температур, а в сухом, теплом цеху, на автоматизированной сборочной линии. Это гарантирует беспрецедентную точность, сохранность всех материалов и феноменальную скорость. 

Представьте себе: на ваш подготовленный участок приезжает несколько фур, подъемный кран и бригада опытных строителей, и через считанные дни вы видите на нём уже собранный, готовый дом, со всеми коммуникациями, аккуратно разведенными внутри стеновых панелей. Сейчас мы выходим на целевую цену в 110-140 тысяч рублей за квадратный метр, что делает такое жилье не только современным и качественным, но и доступным, открывая новую эру в сравнении с многолетней, дорогой и часто нервной стройкой по традиционным технологиям.

Если же говорить шире, про само «Степановское», то это 21 гектар земли в 15 минутах от МКАД. Территория, которую мы уже полностью подготовили для новой жизни: перевели землю в многофункциональную зону МФ-1, что открывает широчайшие возможности для резидентов, проработали все соответствующие технические условия на мощное электричество — 4 МВт, и на газ. Здесь будут размещаться современные, высокотехнологичные производства и бизнес-объекты. 

КОГДА ПРИБЫЛЬ ИЗМЕРЯЕТСЯ НЕ ТОЛЬКО ЦИФРАМИ

— Кажется, что эффект от вашей работы измеряется не только в IRR, но и в иных, более глобальных, но менее очевидных показателях, так ли это? 

— Для меня и для всей команды DELTA инвестиции — это всегда нечто большее, нежели просто финансовая отдача. Мы глубоко убеждены, что каждый наш проект, помимо экономического, должен нести в себе мощный социальный заряд, реально развивать территорию и качественно улучшать жизнь людей, которые там живут и работают. Это не благотворительность, а философия ответственного бизнеса.

Прежде всего, мы создаем рабочие места. Каждый новый торговый центр, каждый завод, открывшийся в промпарке, — это десятки, а иногда и сотни стабильных рабочих мест для местных жителей. Мы даем людям возможность работать рядом с домом, в современных условиях, не тратя 2-3 часа в день на изматывающую дорогу до Москвы и обратно. 

Плюс мы повышаем общий уровень комфорта и качества жизни: создаем не просто функциональные пространства, а настоящую среду обитания. В наших проектах, как, например, в том же «Степановском», мы планируем размещение производств и офисов.Сама цель — в одном месте произвести, оформить, и продать продукт. Мы думаем о том, чтобы у людей было больше мест для эффективной работы.

Я искренне верю в простой принцип: деньги идут туда, где комфортно. Создавая этот комфорт, развивая территории и вкладываясь в их будущее, мы не только извлекаем прибыль, но и оставляем после себя реальное, осязаемое наследие. И в этом — наша самая большая ценность и главная миссия DELTA.

МНОГОВЕКТОРНОСТЬ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОСТИ

— Не сложно ли управлять таким большим пакетом проектов? 

— Мир инвестиций не терпит однообразия, в многогранности — его сила и устойчивость. Я сознательно развиваю несколько ключевых направлений, которые не просто сосуществуют, а активно питают и усиливают друг друга. Такой подход позволяет гибко балансировать на рынке, чутко реагировать на его изменения и всегда оставаться на острие трендов. Это не просто диверсификация ради снижения рисков, а скорее создание единой экосистемы инвестиций, где каждый проект повышает ценность других.

К тому же у меня всегда есть и небольшие проекты исключительно «для души». Например, я сам очень люблю готовить и ценю хорошую кухню. В том числе поэтому в компании появились такие проекты как ресторанный комплекс и рыболовный клуб в Воронино и ресторан в Ильинском. 

Voronino Resort Club — это успешная нишевая стратегия, выросшая из нехватки качественных мест для отдыха в выбранном районе. Да, правильность расчета здесь подтверждается впечатляющим IRR в 59.2%, но главное — это именно создание классного уникального места, куда можно приехать с семьей, друзьями, близкими и по-настоящему хорошо провести время. 

В Ильинском же создается ресторан в перспективной локации у причала. Я не ресторатор, но я создаю инфраструктуру и нахожу тех, кто является экспертом в своем деле, а значит могу дать правильному человеку идеальную площадку на выгодных условиях. И если таким людям не мешать работать, то в результате можно увидеть, как рождается новое интересное место со своей уникальной атмосферой, которое становится точкой притяжения для всего района. 

ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ

— Максим, какова ваша стратегия на ближайшие 5-10 лет? Какие проекты в приоритете?

— Наш ключевой фокус — индустриальные парки, подобные «Степановскому» и «Лисавино». Мы наблюдаем активный тренд на импортозамещение: множество небольших, технологичных производств открывается сейчас в России. Мы уже зарезервировали значительные мощности по электричеству, понимая, что это — главный ресурс для такого бизнеса. Параллельно будем развивать премиальные проекты в сфере отдыха и спорта, но основа — это промка.

— Как, на ваш взгляд, будет меняться рынок в этой сфере в России?

— Будут цениться точечные, локальные объекты, реально востребованные бизнесом и людьми. Их стоимость будет только расти. Сегодня мы выходим на окупаемость за 3-4 года, а вскоре нормой станут 6-7 лет. Подорожание материалов, подключения коммуникаций — всё это ляжет на конечную стоимость. Земля, особенно на популярных направлениях вроде Новой Риги, — невосполнимый ресурс, и цены на нее будут расти кратно.

— Какие производства вы считаете наиболее перспективными для ваших парков?

— Это нишевые, технологичные предприятия: сборка компонентов для электромобилей и другая инновационная продукция. Рынок начал насыщаться отечественными товарами, и это здоровый тренд. Мы ориентируемся на такие аккуратные, современные производства.

— Есть ли бизнес, которому вы откажете в размещении?

— Безусловно. Мы не рассматриваем вредные производства — большие бетонные заводы, нефтепереработку, опасную химию. Я сам живу по соседству, и это вопрос как репутации, так и здравого смысла. Мы изначально работаем «в белую», без сомнительных схем, чтобы строить долгосрочные и чистые проекты.

— Что для вас является на данный момент является главным итогом вашей работы?

— Мы создаем точки роста. Запускаем цепную реакцию позитивных изменений. Построили ритейл-парк — дали людям удобства и рабочие места. Создали индустриальный парк — обеспечили регион производствами и налогами. Открыли ресторан — подарили территории новое место притяжения. Видеть, как заброшенный участок превращается в живой центр, — вот настоящая ценность, ради которой стоит работать. 

Также меня безусловно радует, что сегодня все больше людей понимает: важно не просто инвестировать деньги как таковые, а формировать новую среду для жизни и роста, и не где-то в виртуальном пространстве или далеком зарубежье, а в собственное стране.