Ошибка на миллиарды

РУКОВОДИТЕЛЬ ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ «АРГЕНТ БИЗНЕС», А ТАКЖЕ ЭКСПЕРТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, БИЗНЕСА, ТРАНСПОРТА, ОБОРУДОВАНИЯ И ДРУГИХ АКТИВОВ, ДМИТРИЙ ИВАНОВ РАССКАЖЕТ, КАК ВЛАДЕЛЬЦАМ НЕДВИЖИМОСТИ СЭКОНОМИТЬ НА НАЛОГАХ.

В 2015 году к нам обратилась собственница земельного участка — бывшего пионерлагеря «Восток» в Наро-Фоминском районе. Она была поражена выросшей в несколько раз суммой налога.

Причиной этому послужило налогообложение от неверно определенной кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость участка составляла 241 275 160 рублей. Мы провели анализ рыночной стоимости, и она оказалась в 3 раза ниже, всего 78 064 000 рублей. При рыночной стоимости налог составил 1 170 960 рублей вместо 3 619 127,4. Переплачивать пришлось бы 4 года до следующей кадастровой переоценки. Так, неприносящий прибыли земельный участок с ветхими под снос зданиями стал убыточным. И таких случаев очень много. В основном к нам обращаются владельцы недвижимости с кадастровой стоимостью выше 30 млн рублей.

ЧТО ТАКОЕ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И ОТКУДА ОНА БЕРЕТСЯ?

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости в стране, которую определило государство для расчета налогов и арендных платежей. В идеале она должна соответствовать рыночной стоимости, за которую можно продать объект на рынке недвижимости. В таком случае и налог будет справедливым.

У КАКИХ ОБЪЕКТОВ ЧАЩЕ ВСЕГО СТОИМОСТЬ ЗАВЫШЕНА И КТО ПЕРЕПЛАЧИВАЕТ НАЛОГИ?

Переплачивают около 80% владельцев всей недвижимости, у остальных кадастровая стоимость либо равна рыночной, либо им повезло, и они платят налоги немного меньше, чем должны. В «Москве-Сити», если Ваши апартаменты или офисные помещения стоят 100 млн рублей, то придется платить 1,5% ежегодно. Это 1,5 млн рублей. Если снизить кадастровую стоимость примерно на 30%, то за два года можно сэкономить около 1 млн рублей, который Вы отдаете просто за чью-то ошибку.

ОТКУДА ТАКАЯ РАЗНИЦА МЕЖДУ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ? ПОЧЕМУ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ТАКАЯ ВЫСОКАЯ?

Кадастровая оценка проводится государством массово, при которой невозможно учесть все индивидуальные характеристики каждого объекта. Оценщики выделяют определенный квартал города и рассчитывают удельный показатель средней стоимости одного квадратного метра, а затем используют полученное значение для тысяч аналогичных объектов в квартале. При таком подходе цена становится значительно выше. Из-за погрешности расчета люди вынуждены переплачивать по Москве и области от 30% до 90% ежегодно.

ЕСТЬ ОБЪЕКТЫ, ГДЕ СТОИМОСТЬ БЫЛА ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАВЫШЕНА?

Однажды к нам обратился мужчина, который подготовил небольшой фундамент из бетонных блоков. Росреестр оценил его как готовый торговый центр в 120 млн рублей, хотя в свидетельстве на собственность указывалась незавершенность строительства. Мы же оценили этот объект всего в 4 млн рублей. Разница колоссальная.

РУКОВОДИТЕЛЬ ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ «АРГЕНТ БИЗНЕС», А ТАКЖЕ ЭКСПЕРТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, БИЗНЕСА, ТРАНСПОРТА, ОБОРУДОВАНИЯ И ДРУГИХ АКТИВОВ, ДМИТРИЙ ИВАНОВ РАССКАЖЕТ, КАК ВЛАДЕЛЬЦАМ НЕДВИЖИМОСТИ СЭКОНОМИТЬ НА НАЛОГАХ. КАК ПРОИСХОДИТ СНИЖЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И НАЛОГА?

Чтобы снизить налоговые платежи, необходимо доказать несоответствие кадастровой стоимости с рыночной. Для этого готовится отчет об оценке, в котором будут учтены все индивидуальные особенности объекта недвижимости и выявлена адекватная стоимость. Если разница есть, то ваши права нарушены. Когда стало ясно, что при кадастровой оценке была допущена масса ошибок, государство при Росреестре создало специальную комиссию по рассмотрению споров. Вы имеете право в нее обратиться с заявлением о пересмотре стоимости на основании отчета об оценке. На заседании мы доказываем, что их стоимость выше, описываем все нюансы объекта, предлагаем новую стоимость, и комиссия принимает решение. По статистике за 2018 год, из 24 548 заявлений, по 12 077 приняли положительное решение. То есть 50% жалоб имеют счастливое и быстрое решение. Остальные 50% заявлений успешно рассмотрены в судебном порядке, так что все 100% владельцев в итоге остались довольны.

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ?

Для пересмотра стоимости необходима выписка из ЕГРН, технические документы или кадастровый паспорт. Их мы заказываем сами. Собственники выписывают только доверенность и забывают об этом на 3-6 месяцев, пока наша компания борется за права клиента. Или мы проводим оценку и предоставляем отчет для подачи в комиссию или суд, а дальше владельцы недвижимости действуют сами.

КАКОВА ВЕРОЯТНОСТЬ ТОГО, ЧТО СТОИМОСТЬ СНИЗИТСЯ, И ВСЕ ЗАТРАТЫ ОКУПЯТСЯ?

Через комиссию 50-60%. Это самый быстрый и бесплатный путь. При отказе комиссии вероятность снижения через суд — 99% за исключением форс-мажоров. Тоже, можно сказать, бесплатный, так как все понесенные затраты возмещаются.

КАКОЙ БЫЛ САМЫЙ КРУПНЫЙ ОБЪЕКТ?

Если речь о самой большой сумме сэкономленных денег, то один из объектов это земельный участок под многоэтажное строительство ЖК «Ты и Я» на севере Москвы. Кадастровая стоимость составляла 2 822 662 097,84 рублей. А рыночная — 1 529 297 000 рублей. Удалось добиться снижения на 46%, это 1,3 млрд рублей. Если в цифрах по налогам, то при ставке 1,5% в год, до снижения — 42 339 931,46, после 22 939 455 рублей. Учитывая, что экономия действует 2 года, то общая разница составляет 38 800 952,92 рублей. Также к нам обращался управляющий крупного ПИФ «Мандарин». Для них снизили стоимость девяти объектов на востоке Москвы: земельных участков, зданий и помещений стоимостью от 100 до 700 млн рублей каждый. Экономия тогда составила порядка 20 млн. В целом ситуация, конечно, неприятная, но это переходный период. Пока мы на этом этапе, возникает необходимость контролировать такие моменты, чтобы не переплатить. Государство признает проблемы в этой области и ищет способы исправить данную ситуацию, дает возможность законным способом урегулировать этот вопрос в частном порядке. За время работы мы оспорили стоимости тысяч земельных участков, торговой, офисной, складской, жилой недвижимости и сэкономили несколько сотен миллионов рублей. С удовольствием всех проконсультируем, совершенно бесплатно рассчитаем рыночную стоимость, какой сейчас налог и на сколько его можно снизить и соотнесем все возможные риски и выгоду от снижения для понимания целесообразности процедуры оспаривания, потому что наша задача — помочь людям решить эту проблему.

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И НАЛОГА

• ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ СНИЖЕНИЯ
• ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА И ПОДГОТОВКА ОТЧЕТА
• ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ В КОМИССИЮ •ВЫЕЗД НА ЗАСЕДАНИЕ КОМИССИИ И ЗАЩИТА ОТЧЕТА
• В СЛУЧАЕ ОТКАЗА В КОМИССИИ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО В СУДЕ

ЕСЛИ ВАМ НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ ЗВОНИТЕ ПО НОМЕРУ: +7 (495) 665-92-28