Вусал Исмаилов: «От Сити до мечты за один час»  

Как инвестировать в недвижимость, купленную на торгах по банкротству? Вусал Исмаилов делитсясобственным опытом и рассказывает о перспективных объектах, которые сегодня находятся в портфеле егокомпании и доступны для вложений.

 Вусал Исмаилов:

∙ Основатель компании «ПФО Холдинг».

∙ Житель башни «Федерация».

∙ Более шести лет занимается инвестициями в сфере жилой, коммерческой недвижимости и IT-технологий.

∙ Вместе с командой развивает IT-проекты — от создания и «упаковки» сайтов для реального сектора бизнеса, до разработки проектов на базе блокчйна и ИИ.

∙ Один из приоритетных проектов компании — развитие поселка на Новой Риге, земля под который была выкуплена на торгах по банкротству.

∙ Консультирует в сфере финансовой грамотности и управления капиталом.

Вусал, расскажите, чем интересны объекты, выставленные на торги банкротов? И как эти торги работают?
Инвестору объекты банкротов интересны тем, что их можно реализовать с маржинальностью 200-300%. После того как должник признается банкротом, его имущество распродается через такие площадки, как «Сбербанк АСТ», РАД и так далее. Банк заинтересован в том, чтобы поскорее расстаться с непрофильными для себя активами. Поэтому жилые и коммерческие помещения, землю можно купить с дисконтом от 50%. Банкротные аукционы бывают двух видов: на повышение и на понижение стоимости.
Мы в основном работаем со вторыми. Вкладываемся в перспективные варианты и дальше, как правило, приводим их в порядок, увеличиваем капитализацию и продаем как готовый бизнес. Некоторые объекты развиваем самостоятельно. 

Какими знаниями нужно обладать, чтобы заниматься таким бизнесом? В чем заключается ваша экспертиза?
Прежде чем покупать объект, мы анализируем его потенциал и делаем для инвестора прогноз по его капитализации. Во-первых, мы располагаем информацией о градостроительных планах. К примеру,  можем понять, что условное «чисто поле» через год-два станет перспективным объектом для, скажем, строительства коммерческой недвижимости, ведь в шаговой доступности вот-вот начнется возведение крупного жилого квартала.
Во-вторых, мы обладаем юридической экспертизой и можем менять назначение земельных участков, повышая таким образом стоимость актива в десятки раз.
В-третьих, наш опыт на рынке недвижимости позволяет распознать неликвидные объекты. В то время как для новичка большинство лотов на аукционе — это кот в мешке. Важно и то, что мы работаем с клиентами на условиях участия в прибыли от реализации объекта. То есть так же заинтересованы в успехе каждой сделки, как и они.

Но все-таки: может ли частный инвестор участвовать в банкротных аукционах?
Для этого требуется агент, такой как мы, либо доступ в виде ЭЦП. Нужно понять, что покупка недвижимости или земли на торгах банкротов совсем не похожа на покупку недвижимости на ЦИАН или Avito. Для участия в таких торгах необходимо получить аккредитацию. Всего на рынке на текущий момент 49 площадок, которые необходимо постоянно мониторить, чтобы обнаружить интересный объект. Согласование времени осмотра — тоже непростая процедура, поскольку вы имеете дело с юридическими лицами.
Затем — скрупулезная работа с документами, в том числе по снятию обременений. Есть и психологический момент: нужно уметь «договариваться» со своей жадностью. То есть когда объект выставлен на аукционе с понижением стоимости, вовремя принять решение и не ждать, когда объект, стоящий, к примеру, 10 млн, опустится до
1 млн. Вообще, объяснять это клиентам мне обычно не приходится. Большинство инвесторов ценят свое время и привыкли платить за сервис, поэтому передают эти задачи нам как профессионалам.

Можете привести примеры успешных сделок и рассказать подробно, как и за счет чего эти инвестиции стали успешными?
Наш бизнес полностью прозрачен, все данные по сделкам, в частности стоимость недвижимости при покупке и при продаже, можно получить из Росреестера. Но, конечно, давайте рассмотрим несколько примеров.
Буквально на днях мы закрыли сделку в Сергиевом Посаде. Это была коммерческая недвижимость, 420 квадратов. Год назад мы купили ее за 12 миллионов, пару месяцев назад выставили на продажу за 21 миллион, а потом подняли стоимость до 25 миллионов.
Вначале претендентов на эту недвижимость, кроме нас, не было. А недавно ожила стройка неподалеку, и объект стал интересен крупным ритейлерам, с одним из которых мы в итоге и закрыли сделку. Мы заранее смогли рассчитать, что на близлежащем участке начнется стройка — знали, что участок принадлежит банку, у которого отозвали лицензию, и представляли, кто станет его следующим собственником.
Еще один объект под коммерческую недвижимость я приобрел в 2023 году в Одинцово —  почти 400 «квадратов» обанкротившегося застройщика СУ-155. Часть помещений мы перепродали инвестору, который выгодно сдал их в аренду под пункт выдачи товаров маркетплейса и пиццерии. Часть — стали сдавать самостоятельно крупному сетевому ритейлеру.
За шесть лет у нас не было ни одного убыточного кейса, а средний период сделки составляет от шести месяцев до одного года.

Давайте поговорим о вашем проекте на Новой Риге. Как и где вы его нашли и, главное, какие у вас на него планы?
На торгах по банкротству мы увидели объект, который сразу показался нам перспективным. Это было 56 Га земли ИСЖ в районе деревни Шаховская, которая находится в 1 часе 10 минутах езды от МКАД. Стоимость сотки составляла всего 5800 руб., в то время как ее средняя цена в этом районе начиналась от 100 тыс. руб. Мы проанализировали документацию и поняли, что объект можно перевести в статус земли для жилого строительства и разместить на нем всю необходимую сопутствующую инфраструктуру.
Так появилась идея создать современный поселок на 600 домов для себя и своих инвесторов, где можно жить, работать и отдыхать, не выходя из поселка. Мы сразу придумали название Dream Village, что полностью отражает наши амбиции.

Получается полноценный девелоперский проект. Вы его реализуете самостоятельно?
Конечно, «заходить» в такие проекты стоит только с профессиональными строительными и девелоперскими компаниями. Наши партнеры — это Сергей Домогацкий с его популярными домами-фахверками и проект Iris-dom. Кроме непосредственно домов в поселке будут детские и спортивные площадки, спортивный зал, теннисные корты, зона для релакса, где разместим банный комплекс, спа-салон и открытый инфинити-бассейн с пляжем и видом на реку. Еще в нашем поселке будут работать концертная площадка для проведения культурно-массовых мероприятий, кафе с коворкингом и вертолетная площадка. Функцию главного объекта притяжения и вместе с тем арт-объекта будет выполнять настоящий воздушный шар.
А еще у нас запланировано целых четыре площадки для выгула собак — в большинстве загородных жилых комплексов с ними настоящая проблема. Девелоперы забывают, что выгул собаки — это еще и хороший способ познакомиться и пообщаться со своими соседями. Одним словом, земли мы под инфраструктуру не жалеем, тем более что приобрести ее получилось недорого.
Кстати, и вокруг нашего поселка инфраструктура будет развиваться. Недавно нашу команду радужно принимали  у главы администрации Шаховского района. Проект им очень понравился, что неудивительно: в поселке будет жить 2,5 тысячи человек, а это покупка коммунальных услуг, новые рабочие места и новые налогоплательщики. Администрация даже пообещала очистить пляж рядом с близлежащим озером, чтобы мы сделали там пляжную зону, где можно будет загорать и жарить барбекю.

Чем этот проект может быть интересен читателям Moscow City People?
Любой желающий может принять участие в проекте в качестве инвестора, купить «кусочек мечты» в нашем поселке — для себя, своих детей, родственников или последующей перепродажи. У нас действуют программы ипотеки, в том числе льготной. На наш объект охотно дают деньги банки, в том числе Сбер. Минимальный порог входа — 6 соток, стоимость сотки на данный момент 120 тыс. руб.
Также мы приглашаем партнеров, которые готовы развивать на нашей территории собственный бизнес. К примеру, это может быть строительство и развитие гостиничного комплекса, что в условиях роста внутреннего туризма будет весьма перспективно. На самом деле мы готовы к самым разным предложениям. В том числе ждем тех, кто хочет в составе нашей команды заниматься развитием этой территории и работать с инвесторами.

На какой стадии сейчас находится объект?
Мы заканчиваем проектирование и межевани, после чего открываем продажи. Кстати, за первую неделю неофициальных продаж мы уже реализовали для среди своих постоянных партнеров 5 Га земли и отбили средства, затраченные на покупку всего участка. Следующий этап — прокладка внутренних дорог, строительство входной группы и установка нескольких типовых домов.

С какой компанией будут заключать договор будущие инвесторы и жильцы Dream Village?
C профессиональной финансовой организацией «ПФО Холдинг». Вся информация о нашей деятельности доступна в открытых источниках.

Насколько, с вашей точки зрения, сейчас в целом время для таких проектов?
Я уверен, что сейчас идеальное время, чтобы поднимать внутреннюю экономику в России. Ушло много зарубежных компаний, у людей есть ресурсы, чтобы инвестировать, зарабатывать внутри страны. Есть государственные ипотечные программы. Можно заниматься творчеством и создавать новые интересные бизнесы, такие как наш проект Dream Village. Призываю читателей Moscow City People больше интересоваться инвестициями, не только держать деньги в банке, а развиваться и открывать для себя новые направления, в частности и те, которыми занимается наша компания.