Леонид Ворошилов: Путь инвестора

Разговор с Леонидом Ворошиловым — успешным инвестором, «холостяком» нашего прошлого номера и активным участником чата жителей Сити — вышел далеко за пределы темы инвестиций. Леонид рассказал, как становятся инвесторами, почему престижный институт не гарантирует финансового успеха, какие модели вложений в недвижимость наиболее перспективны и как лично он может помочь сделать прибыль в этом сегменте.
Текст: Ирина Демкова

ВЕКТОР БИЗНЕСА: ОТ ОНЛАЙН-МАГАЗИНА К КОММЕРЧЕСКОМУ АВТОПАРКУ

Леонид, вы — москвич. Есть стереотип, что москвичам особенно и напрягаться не нужно, чтобы добиться успеха. Пришлось ли напрягаться вам?
Я действительно родился и вырос в Москве. Но главное, что я получил от родителей, — это полное отсутствие иллюзии, что они мне чем-то помогут финансово. Уже в подростковом возрасте мне четко обозначили, что я могу рассчитывать на «тарелку супа и 26 руб. на метро для поездки на работу в одну сторону, а на обратную дорогу должен заработать сам» — это дословная цитата. В то же время я с самого детства был амбициозным парнем. Я знал, что мне от этой жизни нужно самое лучшее. И знал, что так оно и будет.
Первые деньги я заработал уже в 10-11 лет. Я покупал популярные компьютерные игры, копировал их на болванки и перепродавал одноклассникам за полцены. Лет с 13 все школьные каникулы работал у своего дяди курьером и раздавал листовки у метро.

Ваша тяга к предпринимательству — результат правильного воспитания?
У меня абсолютно непредприимчивые родители. Папа — врач на скорой помощи, мама — врач-стоматолог в обычной государственной поликлинике. Правда, они всегда очень дисциплинированно откладывали деньги и сумели обеспечить себе приличный пассивный доход на недвижимости. Сейчас у них пять квартир в Москве, которые они успешно сдают в аренду.
В моем детстве у нас было все самое необходимое, но только в единственном экземпляре. А новое покупалось только в том случае, если износилось старое. Каждый год мы летали вместе на отдых, они оплачивали перелет и проживание, но карманные деньги предлагали заработать самостоятельно.

Были ли у вас в подростковом возрасте идеи, как начать зарабатывать во взрослой жизни? И входило ли в этот план образование?
Я еле-еле закончил школу. Глупым парнем я не был и как-то быстро оцифровал, что классическое образование мне абсолютно не пригодится, и просто не тратил на это время. В институт идти мне, конечно, пришлось, чтобы не напрягать родителей «паразитическим образом жизни». У меня были хорошие способности к изучению иностранных языков, поэтому я поступил в Лингвистический институт на специальность лингвист-переводчик. Летом перед первым курсом открыл свой первый онлайн-магазин одежды ВКонтакте. Тогда еще не было ни запрещенной сейчас всем известной социальной сети, ни маркетплейсов.
Товар я покупал на рынке «Лужники», продавал с хорошей наценкой. Параллельно отучился в автошколе, сдал на права и в 18 лет купил себе первую личную машину. Магазин мне приносил стабильно $5-7 тыс. в месяц, дела шли отлично. Я жил полностью на свои деньги, в 19 лет уехал из родительского дома, построил отношения с девушкой и жил с ней на съемной квартире. К слову, лингвистом-переводчиком я никогда не планировал быть и примерно на третьем курсе в институт ходить перестал.

Нет ли сожаления, что бросили образование?
Нет. И сейчас думаю, что мое решение было верным. Делать в институте было нечего. В то время мой торговый бизнес активно развивался. В 2013 году я открыл офлайн-магазин одежды около м. «Белорусская», под который арендовал помещение за 150 тысяч руб. и сделал в нем ремонт примерно за миллион рублей. Это был очень полезный опыт: я узнал, как быстро проходит месяц и как дорого обходится аренда, особенно если за помещение нужно платить, а ремонт еще не закончен.
Любопытно, что офлайн-бизнес у меня не пошел. Но закрывать точку не хотелось — было очень жалко потраченных денег и времени. Тогда мне пришла гениальная идея пересдать помещение в субаренду, чтобы отбить затраты на ремонт и зарабатывать на разнице с моей арендной платой. В помещение «заехал» компьютерный клуб, его арендная плата была была вдвое выше моей. Все обещало успех, пока через два месяца ко мне не нагрянул следственный комитет — оказалось, что суб-арендаторы открыли казино. Эта проблема меня не сломала, но несколько скорректировала вектор развития. Офлайн-магазин я все-таки закрыл, новых бизнес-идей в голове не было, но деньги нужно было зарабатывать.

И куда вы свернули?
В автосалон. Я понял, что лучше всего у меня получается продавать, а машины меня очень привлекали, поэтому я оперативно составил резюме и начал поиски работы. Решил набраться опыта в новой для себя области и параллельно построить бизнес-план. Работать «на кого-то» было для меня непривычно, но я — мужчина и должен сам обеспечивать себя и свою жизнь.
В тот момент я обзавелся собственным жильем, и первые доходы от работы менеджером отдела продаж уходили на обустройство нового дома. Мне нужно было буквально все — мебель, кондиционеры, шторы, стол, стулья, стиральная машина в конце концов. Более замотивированного сотрудника, чем голодный сотрудник, просто нет. Уже через месяц я продавал лучше всех других в салоне.

Как это получилось? В чем заключается талант продаж? Почему у вас получалось лучше, чем у других?
Думаю, просто продажам научить можно любого, а вот талантливым продавцом могут быть не все. Потому что продажи — это комбинация многих факторов, от знания продукта и уверенности в себе до мимики, жестов, тембра и громкости голоса, взгляда, осанки.
Через эту внешнюю уверенность в себе вы транслируете уверенность в своем деле и продукте, который вы продаете. Навык продаж, конечно, можно наработать, но действительно лучшим  продавцом будет тот, у кого есть к этому талант. Не знаю, откуда он у меня взялся. Наверно, врожденное. Астрологи это называют «опыт из прошлых жизней».

Как вы решили использовать этот талант в дальнейшем? Что стало следующим шагом в сторону роста благосостояния?
А дальше раздался обычный звонок, который я превратил, без преувеличения, в судьбоносный. Клиент хотел купить белый «Фольксваген Поло» на механике с кондиционером для последующей сдачи в аренду под такси. У меня была подходящая машина, я разговорился с покупателями и понял, что собственный автопарк под аренду может быть хорошим бизнесом. У меня была приличная белая зарплата, я подал документы на кредит в восемь банков, везде получил одобрение и купил свои первые восемь машин.
Конечно, у такого бизнеса огромное количество рисков, которые могли увести его «в минус» — машину могли угнать, сломать, испортить, сдать на разборку, клиенту могли не платить аренду, привезти штрафы и так далее. Но я был уверен, что всё будет хорошо, и шел вперед. Терять мне было нечего. Если бы дело не пошло, я вернулся бы в отдел продаж в автосалоне.  Кстати, потом все эти события случились, но мое дело уже «обросло деньгами», поэтому я легко справился с проблемами.

По какой схеме развивался автобизнес?
Постепенно я наращивал парк машин и выкупал их. К началу пандемии у меня уже был парк из более чем 100 автомобилей в собственности. Я был в гораздо лучшей ситуации, чем те, кто продолжал вносить лизинговые платежи, но не мог обеспечить на машины спрос. Все было неплохо, но тревожила мысль, что миллиардеров среди владельцев автопарков нет. На тот момент у меня уже был личный капитал более миллиона долларов с учетом остаточной стоимости машин. Это послужило стартовой точкой для инвестиций в недвижимость.
Получив первые существенные результаты от инвестиций в недвижимость, я решил увеличить капитал, продав сначала половину и через год весь автомобильный парк, продолжая заниматься инвестициями в недвижимость.  На тот момент у меня еще не было четкой стратегии и системного понимания этого бизнеса, но я четко понял, что «лежать надо в ту сторону». Это сработало. 

НЕДВИЖИМОСТЬ — НОВАЯ ГЛАВА

С каких объектов вы начали?
В 2018 году начался мой путь в недвижимости. Я купил квартиру в Москве в ипотеку на стадии котлована за 14 млн. И в конце 2020 года продал ее за 21 млн. То есть на вложенные в объект 7 млн я заработал столько же, тем самым удвоил вложения. Это был отличный для первого опыта результат.
Параллельно я пробовал самые разные модели инвестиций, из которых впоследствии оставил лишь те, которые приносят максимальную прибыль и имеют умеренные риски. Работа с недвижимостью привлекала еще и тем, что в целом рынок достаточно предсказуем — ты можешь четко контролировать расходы, сроки возврата инвестиций. У тебя всегда есть понятное железобетонное обеспечение. На этом рынке можно не заработать или заработать меньше, чем планировал, но потерять — это фантастический сценарий.

Какие стратегии вы пробовали? Какие из них не сработали?
Я не могу сказать, что какие-то стратегии «провалились», просто некоторые из них оказались неподходящими лично для меня. Например, я отказался от выдачи займов под залог недвижимости, а также от выкупа объектов у физлиц на торгах по банкротству.
По моему опыту, в таких сделках участвуют не самые интересные с точки зрения доходности объекты, при том что в случае торгов  вокруг каждого из них разворачивается настоящий ажиотаж, что неадекватно увеличивает их стоимость. Займы под залог, по моему мнению, — не самый экологичный бизнес, хотя я ни в коей мере не осуждаю тех, кто им занимается, и не сопереживаю людям, которые вынуждены расставаться с недвижимостью по собственной глупости из-за долгов.

А теперь самое интересное: какие стратегии вы стали использовать и какие приностят вам и вашим инвесторам максимальный капитал?
Основное направление, с которым я работаю уже более 5 лет, — это реновация и редевелопмент перспективных объектов жилой и коммерческой недвижимости в центре Москвы и Санкт-Петербурга. Мы создаем уникальный по своей сути продукт — объекты недвижимости для жизни и инвестиций.
Моя зона ответственности — управление инвестиционным портфелем и обеспечение компании ликвидностью. Я рассчитываю финансовую модель каждого объекта, прогнозирую доходность, привлекаю под каждый из этих объектов инвесторов. На сегодняшний день объем привлеченных мною инвестиций — свыше 5 млрд рублей.

Как строится ваша работа с инвесторами? В чем заключается ваше предложение?
Пожалуй, главная особенность нашего предложения заключается в том, что мы обеспечиваем инвесторам гарантированную доходность. То есть инвестор всегда в плюсе без привязки к маржинальности самого проекта. Согласно нашей финансовой модели мы обеспечиваем инвесторам понятную, гарантированную, оговоренную заранее доходность. Ее размер привязан только к сроку реализации проекта, но формула расчета согласована сторонами заранее. Средний цикл сделок по нашим объектам составляет от 2 до 6 месяцев. Лучший кейс — 4 дня, худший — 14 месяцев.

Многие компании,напротив, считают более правильной и привлекательной для инвестора моделью совместное участие в прибыли.
У меня другое мнение. Считаю, что завязывать инвесторов на прибыльность проекта, как минимум нечестно и некорректно. Инвестор не участвует в формировании доходности и, по сути, не может влиять на финансовый результат проекта, поскольку его реализацией от момента подбора до момента продажи и «выхода в деньги» занимается не он, а мы.
В нашем случае объект находится в собственности инвестора как обеспечение его денежных средств.  Он получает оговоренную изначально прибыль по четко зафиксированной формуле с привязкой только к сроку продажи. Это гарантирует и нам, и инвестору прозрачность в работе и результате.

Поделитесь цифрами? Какую доходность вы обеспечиваете инвесторам? И на какую сумму закрыли сделки в прошлом и в этом году?
В прошлый год мы выкупили объектов почти на 1,5 млрд рублей Средняя годовая чистая прибыль инвесторов за минусом налогов — 32,6% годовых. Все объекты выкуплены «в деньги», то есть без привлечения ипотечного плеча. Это важный момент. В этом году мы уже выкупили объектов более чем на 1 млрд рублей.

С какой суммой к вам может прийти инвестор?
Минимально — 10 млн руб. Средний чек на одного инвестора составляет 50-70 млн руб. Причем стартовать инвестор может с минимальной инвестиционной суммы, а далее увеличивать эту сумму  в следующих объектах пропорционально положительному результату от нашей работы.

Привязаны ли инвесторы к какому-то конкретному объекту недвижимости? Насколько прозрачен состав их портфеля?
Прозрачен полностью. Недвижимость всегда находится в собственности инвесторов. Наш инвестор всегда точно знает, где его деньги, чем они обеспечены, сколько он заработает и когда. С нами инвесторы зарабатывают всегда.

Как стать вашим инвестором?
Чтобы стать моим инвестором, пишите мне в телеграм @voroshilovl — обсудим все возможные варианты сотрудничества.

ОПЫТ ВЕЛИКИХ

«В период локдауна я изучал различные стратегии инвестирования и понял, что путь к богатству лежит через пассивный доход. Об этом говорил опыт Уоррена Баффетта — самого известного инвестора в мире, а также Джона Рокфеллера, который «предпочитает получать по 1% усилий от 100 человек, чем 100% от себя самого».
После продажи таксопарка я четко решил для себя не заниматься больше операционным бизнесом. Тем более что моя предыдущая работа уже конвертировалась в результат в виде достаточной для инвестирования в недвижимость суммы денег».

_________________________________

Чтобы стать инвестором объектов, находящихся в управлении Леонида, пишите в ТГ. — @voroshilovl